Продажа унаследованной квартиры менее 3 лет в собственности

Ключевым моментом в расчете налога является определение точного срока владения данной недвижимостью. Обычно отсчет ведется с даты регистрации права собственности в Регистрационной палате и подтверждается выпиской из ЕГРП. Но правило имеет и свои исключения:

1. Квартира перешла продавцу по наследству. В этой ситуации отсчет следует вести с даты смерти наследодателя. Подтверждается эта дата свидетельством о смерти.
2. Когда квартира является кооперативной, сроком вступления во владение является дата выплаты последнего пая, либо дата подписания акта приемки квартиры собственником от кооператива.

Есть и еще один нюанс, о котором следует знать владельцам долей в квартире. Если гражданин стал совладельцем, скажем в 2020 году, а раздел долей был произведен в 2022 году, то датой отсчета времени владения следует считать именно 2000 год.

Читайте также “В каких случаях можно законно не платить налог при продаже квартиры”

Вычет: как сэкономить на налоге?

Сумму налога при продаже недвижимости можно уменьшить, если применить имущественный налоговый вычет. Его размер равен сумме полученного от продажи недвижимости дохода, но не больше 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Иными словами, для исчисления НДФЛ выкупную сумму при продаже квартиры можно уменьшить на 1 млн руб. Например, продали за 3,5 млн, а налог платите с 2,5 млн.

Сумму налогового сбора можно снизить до нуля, если выкупная стоимость объекта будет меньше 1 млн рублей – она полностью покроется вычетом. Но не спешите занижать стоимость сделки в договоре купли-продажи. Если цена в договоре будет ниже, чем 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором заключается сделка, в целях налогообложения берется кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

Но это правило действует лишь при продаже квартиры как единого объекта недвижимости. Если каждый из совладельцев будет продавать свою долю самостоятельно, по отдельному договору купли-продажи, каждый из них сможет получить полный вычет в размере 1 млн руб. без его распределения между совладельцами (определение Кемеровского областного суда № 33-3524 от 10.04.2012).

Если в течение года было продано несколько объектов, сумма вычета может применяться лишь в совокупности по всем объектам, а не по каждому по отдельности. Сколько бы вы квартир не продали, вычет составит лишь 1 млн в совокупности за 1 год. Продавая недвижимость в следующем году, имущественный вычет на доход от продажи можно использовать снова.

Вместо вычета сумму налога можно уменьшить на сумму фактически понесенных расходов на приобретение жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Например, 2 года назад вы купили квартиру за 3 млн рублей и теперь продаете ее за 3,5 млн рублей. Если вы сможете подтвердить сумму при покупке документально (например, тем же договором купли-продажи), налог будете платить лишь с 500 тыс. руб. (3,5 млн – 3 млн). Соответственно, если сумма при продаже будет ниже, чем сумма при покупке квартиры, налог платить не придется.

Как проверить, открыто ли наследство

Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.

«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.

К заявлению прикладываются:

• свидетельство о смерти;
• документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
• документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.

«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.

Уменьшаем сумму налога: пошаговая инструкция

1. До 30 апреля заполняем налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Образцы можно есть на сайте Федеральной налоговой инспекции. Удобнее всего заполнить и отправить документ там же, через личный кабинет.
2. Заранее сделайте копии документов о продаже. Например, договора купли-продажи.
3. Если планируете воспользоваться не вычетом в миллион рублей, а учесть расходы, вам понадобятся документы, которые подтвердят эти расходы. Также сделайте копии.
4. Предоставьте в налоговую бумаги, в том числе те, которые подтверждают право на вычет. Выберите удобный способ: онлайн или лично, в инспекции по месту жительства. При личном посещении инспекции, помимо копий, будьте готовы предъявить оригиналы документов.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство , а также со следующими документами:

• заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
• документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
• кадастровый паспорт на квартиру;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Через сколько лет можно продать квартиру без налога

По сути не платить НДФЛ можно лишь при одном условии. Нужно владеть квадратными метрами не меньше временного отрезка, который устанавливает закон. По общему правилу, это 5 лет для жилья, купленного с начала 2016 года.

3 года при одном из условий:

• Жилье досталось в подарок или его унаследовали от близкого родственника. Продажа наследственной квартиры, которой владели менее 3 лет, требует платы в бюджет.
• Вы стали собственником через приватизацию.
• Если продавец — плательщик ренты и получил недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением.
• У вас и вашего супруга или супруги нет другой жилплощади, ее частей. Но есть исключение. Если вы продали одну квартиру, а другую купили не раньше, чем за 90 дней смены собственника первой, то новая недвижимость не будет учитываться. А значит, необходимый срок владения проданным объектом для вас будет составлять 3 года, а не 5.

Вычеты при продаже квартиры, менее 3 лет числившейся собственностью

Использование вычета является правом налогоплательщика, а не обязанностью. Его не предоставят автоматически. Чтобы уменьшить уплачиваемую в бюджет сумму, вычет надо заявить в декларации.

В НК предусмотрено 2 вида налогового вычета для квартиры, менее 3 лет бывшей во владении:

• 1 000 000 руб. (пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ);
• в сумме расходов на приобретение продаваемой недвижимости (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Какой из них выбрать – решает налогоплательщик. В любом случае вычет не может превышать облагаемую сумму от продажи, разница не учитывается при налогообложении прочих доходов.

Налог к уплате определяется с разности между облагаемым доходом и вычетом, умножаемую на 13%.

Пример

Оформляется продажа квартиры, полученной в наследство менее 3 лет назад.

Стоимость, указанная в договоре купли-продажи – 2 500 000 руб., кадастровая стоимость жилья – 2 300 000 руб.

Смотрим, с какой суммы будет исчисляться налог:

2 300 000 х 70% = 1 610 000 руб.

1 610 000 < 2 500 000, поэтому налог начисляется исходя из суммы, указанной в договоре, т.е. с 2,5 млн руб.

Так как чеков, расписок на приобретение квартиры нет, налогоплательщик заявляет в декларации имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Налог к уплате составит:

(2 500 000 – 1 000 000) х 13% = 195 000 руб.

Для долевой собственности вычет определяется по величине доли.

Если считать исходя из нашего первого примера, то вычет значительно уменьшит сумму налога:

(1 400 000 – 1 000 000) х 13% = 52 000 руб.

НДФЛ с продажи квартиры, менее 3 лет бывшей в собственности, следует перечислить в бюджет не позже 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Т.е., продав квартиру в 2020 году, налог за нее следует уплатить до 15 июля 2021 года.

Отсутствие налога к уплате не освобождает от подачи нулевой декларации. То есть, даже если вы не должны заплатить налог (к примеру, он составил ноль при расчете налога с имущественным вычетом), декларацию надо заполнить и подать обязательно.

При этом сделать это нужно до 30 апреля 2021 года.

Если продавец не направит декларацию в установленный законом срок, ИФНС сначала пришлет напоминание о необходимости представить отчетность. Игнорирование запроса приведет к начислению налога по сделке расчетным путем, и в этом случае вычет вам не предоставят. Кроме того, вам могут начислить штраф, который может составить 5% за каждый месяц опоздания, но не менее 1000 руб. (ст. 119 НК).

Читайте также: Купля-продажа квартиры с материнским капиталом

Как уплатить налог в бюджет после продажи дома?

Независимо от того, какой налог с продажи дома вы насчитали – хоть это 455, хоть 65 тыс., платить его придется по декларации. Сначала вы продаете недвижимость: заключаете договор купли-продажи, получаете деньги, перерегистрируете ее на покупателя. Затем ждете окончания календарного года, в котором была оформлена сделка. И затем переходите к декларированию и уплате налога. Следуйте нашим рекомендациям.

Шаг 1. Заполняем декларацию

Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ. Помимо суммы дохода, в ней также отображается и расчет вычета. Взять форму можно в любом подразделении ФНС либо скачать здесь и заполнить дома. Третий вариант – заполнить декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС либо воспользоваться программой «Декларация», в ней основные поля заполняются автоматически.

Шаг 2. Готовим документы

К декларации придется приложить документы, подтверждающие факт получения дохода, например, договор купли-продажи. Если сумму дохода планируется уменьшить на сумму расходов при покупке, дополнительно приложите договор, по которому жилье было куплено + документы, подтверждающие факт таких расходов, например, банковские выписки или расписку продавца о получении денег.

Шаг 3. Подаем налоговую декларацию

Подать заполненную декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Например, если договор заключен в 2019 году, подайте декларацию до 30 апреля 2020 года. Подать ее можно лично, по почте, через личный кабинет на сайте ФНС или программу «Декларация» – как вам будет удобно, главное – не пропустите срок. А иначе – штраф 5% от суммы налога за каждый пропущенный месяц, но не более 30% и не меньше 1 тыс. руб. (ст. 119 НК).

Шаг 4. Уплачиваем налог

Уплатите сумму, рассчитанную в декларации, на реквизиты, взятые в ближайшем подразделении ФНС. Сделать это нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи. Продали квартиру в 2019 году – уплатите налог до 15 июля 2020-го.

Как видите, суммы весьма внушительные, а правила налогообложения – строгие. Попытки занизить налоговую базу или неправильно исчислить налог в целях экономии к добру не приведут – вас легко могут оштрафовать по ст. 122 НК. Так что выхода всего два: либо платить грабительский налог с продажи недвижимости, либо ждать истечения минимального срока владения.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа : владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме .
3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически .

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Сроки: когда нужно отчитаться и заплатить

Свои доходы физические лица, то есть граждане, должны отразить в налоговой декларации. Этот документ можно заполнить от руки: бланк выдадут в инспекции. Можно скачать его с сайта ФНС. Или подать сведения в электронном виде. В любом случае сделать это необходимо до 30 апреля года, который следует за годом получения дохода. А заплатить нужно до 15 июля.

Несоблюдение сроков влечет за собой наказание. Так, если вы вовремя не предоставите декларацию, на вас наложат взыскание: 5% от начисленной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки. Минимальный размер штрафа — 1 000 рублей. Максимальный: 30% от суммы начисленного налога.

Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры

Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

• паспорта всех участников сделки;
• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

В каких случаях нужно платить налог при продаже недвижимости

Если вы планируете продажу квартиры, находящейся в собственности менее 3 (или 5) лет, налог платить придется. В Налоговом кодексе РФ для разных категорий собственников установлены два минимальных периода владения недвижимостью – 3 и 5 лет, до истечения которых платится налог при отчуждении объекта. Для большинства категорий собственников действует 5-летний период. Срок 3 года установлен для таких категорий продавцов:

• Человек получил квартиру (коттедж, комнату или долю) в качестве наследства от близкого родственника (таковыми считаются родители, дети, дедушка или бабушка, внук, полнородные, а также неполнородные брат и сестра), либо ему подарили недвижимость родственники или член семьи.
• Собственник приватизировал недвижимость.
• Жилье было получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Квартира является единственной жилой собственностью налогоплательщика (сюда также относится общая собственность мужа и жены) на дату госрегистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю проданного жилья (коттеджа, комнаты, долей). Есть один момент: если человек приобрел другую квартиру в течение 90 дней до того, как оформил продажу своего жилья, ее не будут учитывать, и продаваемый объект все равно считается единственным.

Таким образом, как было в 2022, так и в 2023 году на продажу квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, начисляется налог. По прошествии этого периода освобождаются от выплат при продаже те владельцы, кому она досталась безвозмездно (недвижимость была подарена либо получена в наследство), а также по договору ренты, приватизирована либо является единственной. В других ситуациях необходимо дождаться прохождения пятилетнего срока.

Как снизить налог на недвижимость

При продаже квартиры в собственности менее 3 лет необходимо заплатить налог, как было описано выше. Но законом предусмотрены некоторые послабления для владельцев жилья. Так, государство предоставляет налоговые льготы, за счет которых удастся уменьшить размер налоговых выплат.

Чтобы снизить налог, можно действовать следующим образом:

• Применить имущественный вычет.
• Продать один объект и купить другой в течение календарного года.
• Продать доли отдельными договорами.

Вышеописанные методы касаются применения имущественного вычета.

Имущественный вычет представляет собой сумму, на которую снизиться налогооблагаемый доход. Таким образом налог на доходы физических лиц будет уплачен не от всей суммы дохода, а с разницы между доходом и вычетом.

Особенности покупки и продажи квартиры в новостройке

Приобретая недвижимость на вторичном рынке, человек сразу получает право собственности. Что касается жилья в строящемся доме, то покупатель сначала должен оформить договор долевого участия. Затем ему предстоит дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию, только после этого он получит ключи.

Пару лет назад срок владения квартирой в новостройке отсчитывали со дня регистрации права собственности (сразу после выдачи ключей). Сегодня право собственности возникает тогда, когда человек полностью оплатит ДДУ.

Если покупатель приобретает недвижимость по ДДУ, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты цены квартиры либо доли в ней в соответствии с договором.

Когда жилье куплено по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, срок владения будет отсчитываться со дня оплаты переуступки.

Пошаговая уплата налога с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3 лет

Шаг 1. Подготавливаем необходимую документацию:

• документ, удостоверяющий личность;
• договор купли-продажи;
• расписка либо выписка из банка, чтобы подтвердить денежный перевод;
• выписка из ЕГРН;
• прочая документация, которая подтверждает покупку реализуемой недвижимости.

1. Тип недвижимости:

Квартира/Дом

2. Площадь, м2:

3. Тип ремонта:

Бюджетный

4. Вид ремонта:

Косметический

Шаг 2. Подаем налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в отдел ФНС вашего района. Сделать это можно онлайн на сайте налоговой службы.

Декларация должна быть подана до 30.04. года, следующего за тем, в котором вы продали квартиру.

Шаг 3. Когда документация будет проверена, а налог начислен, оплачиваем его через банковскую организацию либо на сайте ФНС. Кроме того, действует специальный сервис «Уплата налогов физических лиц».

Налог должен быть уплачен до 15.07 того же года. К примеру, при продаже недвижимости в 2023 году до 30.04 2024 должна быть подана декларация 3-НДФЛ, до 15.07 2024 следует оплатить налог.

Когда налоговая декларация подана с опозданием, придется выплатить штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки. Однако штраф не должен превышать 30 % от суммы налога и быть меньше 1 000 руб.

Существует 2 минимальных срока владения недвижимостью: три года и пять лет. По истечении этого времени собственник сможет продать квартиру, не уплачивая налог на доход физических лиц. Когда продажа срочная и нет времени дождаться указанного срока, следует уменьшить доход на сумму расходов либо с помощью налогового вычета.

Для этого нужно подать декларацию в ФНС, не важно, получили ли вы прибыль от продажи или нет.

Оставьте первый комментарий