Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры

Частью третьей статьи 35 СК, рассмотренной выше, устанавливаются ситуации, при которых нотариальное разрешение другого супруга на сделку является необходимым. Нормами 302-ФЗ предусматривается, что с 01.03.2013 соглашение купли-продажи относится теперь к тем документам, которые не подлежат обязательной регистрации. Однако данная бумага по-прежнему включена в пакет документации, предоставляемой гражданином-заявителем для регистрации собственности на квартиру через Росреестр.

Таким образом, оформление согласия супруга в ряде случаев не является обязательным, но может потребоваться при следующих обстоятельствах:

• покупка квартиры предусматривает расходование средств, заработанных женой (мужем) во время брака. Однако супруг, покупающий жилплощадь, утаил сам факт существования данных денег, что лишило другого участника семейной пары возможности распоряжаться этими активами как объектом совместной собственности;
• намеченное приобретение жилья предполагает использование средств, заработанных женой и мужем совместно. Однако супруги пока еще не пришли к единому мнению о том, куда потратить эти деньги;
• семейная пара уже обсуждала возможность приобретения жилплощади, при этом один из её участников высказал свое несогласие по данному вопросу.

Иначе говоря, разрешение мужа/жены понадобится исключительно в тех ситуациях, когда есть вероятность (возможность) признания сделки недействительной на основаниях, предусмотренных частью второй статьи 35 СК. Подобные прецеденты, кстати, подтверждаются практикой судебных разбирательств. Такую практику, однако, нельзя считать обширной, поскольку бывает сложно доказать те факты, которые имеют в данном случае юридическое значение. Как правило, супруги предпочитают решать спорные вопросы, не доводя их до суда. Но положительные судебные вердикты по этим спорам также имеются – сделки оспариваются и признаются недействительными.

Как получить согласие супруга на продажу

Для удостоверения согласия обоим супругам необходимо обратиться в нотариальную контору или к частнопрактикующему нотариусу. Обратившееся лицо вправе самостоятельно составить документ, тогда нотариус лишь удостоверяет его соответствие законодательству и фактическим обстоятельствам дела. Но так как плата в обоих случаях одинакова, то проще доверить составление документа самому нотариусу.

Какие документы нужны

При обращении к нотариусу необходимо предоставить пакет необходимых документов. В него входят:

• гражданские паспорта обоих супругов;
• свидетельство о браке, а в случае развода обратившихся, то свидетельство о расторжении брака;
• справка от психиатра и психиатра-нарколога (по требованию нотариуса в случае наличия сомнений в дееспособности обратившихся лиц);
• правоустанавливающие документы на объект, в отношении которого дается согласие.

Если сторонами был заключен брачный договор, то он также должен быть предоставлен нотариусу.

Цена услуг нотариуса

Плата за оформление документа состоит из двух частей: госпошлины и нотариального тарифа, который дополнительно включает в себя и вознаграждение нотариуса (УПТХ). Размер госпошлины, взимаемой нотариусом, определяется положениями пп. 26 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ и составляет 100 руб.

Нотариальный тариф и плата за УПТХ определяется региональной нотариальной палатой на основании максимальных размеров, установленных ФНП РФ. Поэтому стоимость оплаты может значительно различаться в зависимости от субъекта РФ. Например, в 2021 году предельный размер платы за выдачу свидетельства в Чукотском АО составляет 4759 руб., а в Ставропольском крае — 1546 руб. В Москве предельный размер платы составляет 2119 руб., в Московской области — 2095 руб. Как правило, нотариальные палаты и частные нотариусы региона берут плату существенно ниже, чем предельный размер тарифа по региону. Например в Москве получение согласия в среднем обойдется в 1200–1700 руб.

Срок действия документа

Согласие супруга не имеет временных ограничений, поэтому документ считается бессрочным. Исключением являются случаи, когда указанный срок устанавливается текстом самого документа. Обычно нотариусы устанавливают крайний период действия согласия в 1 год.

Образец документа

Установленной законодательством обязательной формы документы нет. Нотариус составляет согласие с учетом основных требований Семейного кодекса и существующих условий сделки.

Последствия отсутствия нотариального согласия на покупку квартиры

Причины, по которым квартира покупается без нотариально заверенного согласия мужа или жены, могут быть разные:

1. Сознательное утаивание факта покупки.
2. Незнание покупателя о необходимости оформления заверенного согласия.

При оформлении ипотечного кредита для покупки квартиры банк обязательно потребует нотариально оформленное согласие на сделку второго супруга, так как, если муж не сможет выплачивать кредит, банк будет взыскивать его с жены. Опытный риэлтор также не будет проводить сделку, не получив нотариально заверенный документ, зная, что она может быть оспорена.

При хороших отношениях в семье, в том случае, когда покупка была совершена без оформления согласия второго супруга, отрицательные последствия его отсутствия могут и не наступить.

Однако при ухудшении семейной обстановки и возникновении разногласий в материальной сфере мнение супруга может кардинально поменяться, он скажет, что был против покупки квартиры, хотя раньше он мог быть ее инициатором.

Например, он находился в рейсе, а деньги копил, чтобы купить новый автомобиль. Вполне вероятно, что он будет оспаривать сделку в суде, с требованием вернуть деньги.

Право отменить покупку квартиры указано в ст.35 СК РФ в п.3. В суд можно подать в течение года с того момента, как супруг узнал или мог узнать о покупке.

Как оформить квартиру так, чтобы супруг или супруга не смогли на нее претендовать?

Существуют различные варианты, которые позволяют приобрести квартиру в браке и оставить ее за собой в случае развода:

• Одним из надежных способов сохранить права на квартиру, купленную в браке, является брачный контракт. В нем можно прописать, в каких случаях имущество принадлежит только одному из супругов, на кого может оформляться, какие части переходят детям.
• Недвижимость, полученная в дар или наследство, не является совместно нажитым имуществом, согласие второго супруга для того, чтобы ею распоряжаться, не нужно.

Поэтому желающие сохранить за собой жилье, покупают его на имя кого-то из родителей, а затем получают от них жилье по договору дарения.

• Если квартира приобретается на деньги, которые не являются заработанными в браке, она не будет считаться совместной собственностью супругов. Но должны иметься документы, которые могут подтвердить наличие этих средств до свадьбы.
• При использовании для покупки квартиры средств от продажи недвижимости, которая была в собственности супруга до брака, этот факт нужно прописать в договоре купли-продажи, а также указать адрес проданного жилья . Нотариальное согласие супруга на покупку не нужно, так как подтверждено, что она происходит без привлечения средств семьи. В случае развода легко будет доказать это в суде и подтвердить документально.

Зачем нужно оформлять разрешение супруга на сделку

Даже если закон не требует обязательного разрешения мужа или жены на сделку отчуждения квартиры, настоятельно рекомендуется его оформлять, заверяя у нотариуса. Следует учесть, что продавцы и покупатели могут действовать как благонамеренно, так и недобросовестно. Например, они могут скрывать от другой стороны сделки конкретные факты, обстоятельства или иные сведения, которые способны ощутимо повлиять на решение продавца или покупателя.

Помимо этого, разрешение другого супруга на покупку жилплощади рекомендуется оформлять, если данная сделка предусматривает расходование денег, принадлежащих сторонним субъектам. Например, привлекается банковский кредит, средства берутся взаймы у родственников или близких людей. Такие деньги супругам придется возвращать из общих накоплений. Чтобы избежать споров, конфликтов или иных недоразумений, при покупке квартиры желательно заручиться нотариальным согласием супруга.

Случаи оформления согласия на сделку купли-продажи квартиры

Чтобы понять, обязательно ли согласие супруга на продажу недвижимости, необходимо внимательно ознакомиться с нормами действующего российского законодательства.

В первую очередь рекомендуем обратить внимание на ст.35 СК РФ. Эти положением определен порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом мужа и жены. Согласно рассматриваемому НПА, если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению или регистрации в государственных органах, то при отчуждении совместно нажитой собственности нужно получать согласие от второго супруга. Причем, документ должен быть удостоверен нотариусом.

Что является совместным имуществом мужа и жены указано в статье 34 СК РФ. К нему относят практически все доходы супругов, полученные каждым из них в браке, а также имущество, купленное на эти денежные средства. Причем, не имеет значения, на чье имя именно зарегистрирована эта собственность.

Опираясь на рассматриваемые НПА, можно сделать вывод: при продаже квартиры понадобится получать разрешение второго супруга, если недвижимость является совместной собственностью (куплена, приватизирована в браке).

Законодательством предусмотрены случаи, когда личная собственность мужа или жены приравнивается к совместной. Такое происходит, если удастся доказать существенные вложения (материальные и трудовые ресурсы) в частное имущество второго супруга, значительно увеличивающее его стоимость, например проведение капитального ремонта своими силами или за свой счет. Рассматриваемое правило регламентировано статьей 37 СК РФ.

Нужно ли согласие супруга или супруги на покупку дачи или гаража?

В статье 35 СК РФ указываются требования обязательного документального оформления и нотариального заверения согласия супруги на покупку недвижимости:

• при продаже дачи, квартиры, и т.д.;
• при свершении сделки, при которой необходима госрегистрация перехода права собственности.

В ст. 34 говорится о том, что нажитое имущество в брачном союзе является общей собственностью супругов. Причем неважно, кто из них оформил сделку и внес денежные средства. И даже в случае, если одна из сторон, будучи в браке, не была трудоустроена и не делала материальный вклад в семейный бюджет (к примеру, жена-домохозяйка). Следовательно, приобретение дачи или гаража — это сделка, совершаемая по согласию обоих супругов.

Важно! Однако точного указания на необходимость официального подтвержденного согласия второго супруга на покупку недвижимости в законодательстве не имеется. А это значит, приобрести покупку можно и без такой бумаги.

Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости уже не является обязательным, поэтому данный пункт можно убрать со счетов. Госрегистрация сделок с недвижимостью в обязательном порядке также отменена, и моментом свершения сделки считается подписание договора купли-продажи. И фактически подобная сделка не подпадает под действие законодательства. Как и не подходит под понятие «распоряжение недвижимостью», если говорится лишь о покупке, а не о зарегистрированном недвижимом имуществе.

В законе трудно отыскать однозначный ответ на эту проблему. Однако на практике, не имея согласия в письменной форме 2-го супруга, можно столкнуться с некоторыми сложностями. При регистрации купленной недвижимости, в Госреестре документацию хоть и возьмут, однако в проведении процедуры будет, возможно, отказано. И специалисты укажут именно на отсутствие нотариального разрешения 2-го супруга.

Важно! Если вы боитесь столкнуться с неожиданными проблемами и препятствиями на период всех этапов сделки, лучше заранее заручиться данным согласием.

Когда не нужно согласия супруга на сделки с недвижимостью

Иногда согласия на сделки с недвижимостью от супруга не требуется. Не все об этом знают, но оформлять согласие супруга не нужно в следующих случаях.

Недвижимость куплена до вступления в брак

Если квартира или дом были куплены и полностью оплачены до вступления в брак, такое жилье будет принадлежать только одному из супругов, на него не распространяется режим совместной собственности и нотариально удостоверенного согласия второго супруга на продажу не требуется. Это относится также и к тем случаям, когда право собственности было оформлено уже в браке, но деньги уплачены до этого, объясняет партнер практики семейного права и наследственного планирования BGP Litigation Виктория Дергунова.

Читайте также: Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую

Жилье было подарено одному из супругов

Полученная в дар недвижимость — это личная собственность человека, которая не подлежит разделу. Соответственно, на ее продажу согласие супруга не требуется, поясняет старший юрист практики семейного права и наследственного планирования BGP Litigation София Имамутдинова.

Жилье досталась в наследство одному из супругов

Недвижимость, полученная по наследству, по закону не считается совместно нажитым имуществом. Таким образом, наследник имеет право распоряжаться своей квартирой или домом, не оформляя согласия супруга, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Недвижимость куплена во время брака, но на личные средства одного из супругов

Важное условие здесь — деньги, на которые приобреталась квартира, принадлежали одному из супругов еще до официального заключения брака, что надо подтвердить документально. В противном случае квартира или дом будут считаться совместно нажитым имуществом, поясняет Андрей Саунин.

Читайте также: Как оформить доверенность на представление интересов собственника жилья

Продавцами недвижимости выступают оба супруга

Если муж и жена владеют недвижимостью и продают ее, то логично, что согласия на сделку не требуется. Ведь они оба выступают продавцами, а значит, выступают за ее реализацию, объясняет Виктория Дергунова.

Недвижимость приватизирована в браке одним из супругов

В случае если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг в приватизации не участвовал, то можно обойтись без его согласия, говорит Виктория Дергунова.

Недвижимость является собственностью одного из супругов на основании брачного договора

Согласно п. 1 ст. 33 Семейного кодекса, имущество супругов является их совместной собственностью. Но если супруги заключили брачный договор, по которому продаваемая недвижимость собственность только одного из них, то и согласия второго супруга не нужно, резюмирует София Имамутдинова.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Пошаговая инструкция составления согласия на сделку

Согласие на продажу квартиры от супруга в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. В противном случае при осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности от продавца покупателю, Росреестр не примет документ и сделает пометку об отсутствии разрешения.

Оформить согласие можно, опираясь на следующую общепринятую пошаговую инструкцию:

1. супруг, от которого требуется разрешение, обращается к нотариусу;
2. нотариус составляет документ;
3. проверяем правильность указанных в согласии данных;
4. если все в порядке, подписываем разрешение;
5. нотариус заверяет документ и вносит соответствующую запись в реестр.

Далее согласия отдают супругу, который является продавцом по договору купли-продажи. После заключения сделки разрешение направляют в Росреестр для осуществления регистрационных действий, связанных с переходом права собственности.

Документы для удостоверения разрешения на сделку купли-продажи

Разрешение от супруга на заключение сделки купли-продажи имущества имеет юридическую силу, только если оно удостоверено нотариусом. Для этого понадобится подготовить небольшой пакет документов.

Документы:

гражданский идентификатор личности мужа или жены, дающего разрешение;

свидетельство о заключении брака или о разводе (если предметом сделки выступает совместно нажитое во время супружества имущество, а его раздел после расторжения брачных отношений не проводился);

выписку из ЕГРН на квартиру.

Если нотариус сомневается в дееспособности человека, давшего свое согласие на проведение сделки, он имеет право запросить соответствующее медицинское заключение.

Образец согласия на проведение сделки купли-продажи

Согласие супруга на продажу имущества составляет нотариус, а гражданин оплачивает технические работы.

В согласии содержится следующая информация:

• ФИО гражданина, который дает свое разрешение;
• наименование сделки (в нашем случае купля-продажа);
• данные квартиры (место расположения, кадастровый номер, другие индивидуальные характеристики);
• реквизиты свидетельства о заключении брака (о разводе);
• отметка о том, что гражданин дал свое согласие;
• дата оформления документа;
• подпись лица, дающего разрешение;
• место оформления согласия;
• отметка нотариуса об удостоверении.

На законодательном уровне срока действия согласия не установлено. Но, как показывает практика, к его оформлению прибегают уже после того, как найден покупатель и планируется заключение сделки. Однако оформить документ можно и раньше.

Стоимость оформления согласия на сделку

Стоимость удостоверения согласия зависит от региона, в котором его оформляют. Цена складывается из двух составляющих: нотариального тарифа и оплаты проектно-технических работ нотариуса.

Согласно Основам законодательства РФ о нотариате (ст.22.1) за удостоверение разрешения отдают 500 рублей. Назвать точную сумму, сколько заявителю придется отдать за подготовку согласия нотариусом, невозможно. Как показывает практика, стоимость ПТР варьируется в пределах 700 – 1500 руб.

Когда недвижимость считается совместно нажитой

Имущество признается совместно нажитым на основании отдельных положений СК РФ. К такому имуществу отнесены следующие случаи:

1. Объект приобретен в браке в результате возмездной сделки, обычно — по договору купли-продажи. При этом имя конкретного собственника в титульном документе (выписке из ЕГРН либо свидетельстве о праве собственности) или в платежных документах не имеет значения.
2. Жилье было приобретено до регистрации брака, но в качестве источника финансирования были использованы заемные средства. Если ипотечный кредит гасился уже после того, как брак был зарегистрирован, то признается право совместной собственности на недвижимость.
3. Жилье было приобретено до брака одним из супругов, а второй способствовал его улучшению, например, произвел капитальный ремонт жилого помещения (ст. 37 СК РФ). В таком случае режим совместного имущества может быть установлен судом, следовательно, продать квартиру без согласия второго супруга нельзя.

Брачный договор может устанавливать и иные случаи, когда недвижимость будет признана совместным имуществом (подробнее ниже).

Оставьте первый комментарий