Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке арендодателем

Так как дальнейшее исполнение Договора уже не имеет, каких либо перспектив. Действующее законодательство предоставляет четыре способа расторжения договора.

Первый способ это расторжение договора по соглашению сторон путем заключения соглашения о расторжении Договора. Когда обе стороны соглашаются на расторжение Договора.

Второй способ это расторжение Договора в одностороннем порядке в случаях существенного нарушения договора другой стороной. Под существенным нарушением договора одной из сторон, понимается причинение такого ущерба, в результате которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вместе с тем, важно обратить внимание, что в случае, если другая сторона не дает согласия на расторжение в одностороннем порядке расторгнуть договор нельзя, и необходимо обратиться с иском в суд.

И как Вы уже поняли третий способ , это обратиться в суд с исковым требованием о расторжении Договора. Именно по решению суда может быть осуществлено расторжение договора при существенном нарушении Договора.

Под четвертым способом понимается односторонний отказ от исполнения Договора, такой отказ допускается – в случаях, предусмотренных законом. Например, возможен односторонний отказ от исполнения поставки в случаях неоднократной поставки ненадлежащего качества, систематической просрочкой поставки товара ненадлежащего качества или значительной задержки оплаты покупателем поставляемого товара сверх предусмотренных договором сроков или объявления покупателя неплатежеспособным.

В случае расторжения Договора обязательства по дальнейшему исполнению договора у сторон прекращаются.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

В том случае если предметом сделки выступает земельный участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства, прекращение договора его аренды может осуществляться как по общим основаниям, предусмотренным нормами ГК и ЗК РФ, так и по профильным, предусмотренным ФЗ «Об обороте…» от 24.07.02 № 101-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельхозназначения подлежит прекращению по инициативе арендодателя, если:

• арендатор создал (возвел) на участке самовольную постройку и не выполнил в отношении нее требования ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ, то есть не снес ее за свой счет либо не привел в соответствие требованиям градостроительных норм;
• арендатором не проводятся необходимые мероприятия по рекультивации и иному улучшению состояния почвы и ее охране;
• арендатор в случае установления для него обязанности по приведению земли в надлежащее состояние для использования по целевому назначению не сделал этого.

Неиспользование земли как основание для прекращения договора

Еще одно специальное основание для расторжения арендной сделки с землей сельскохозяйственного назначения предусмотрено п. 3 ст. 6 ФЗ № 101. Так, земельный участок должен быть изъят у арендатора в случае, если последний не использует землю для ведения сельского хозяйства либо иной сопутствующей сельхозпроизводству деятельности в течение трех лет с момента выявления надзорными органами соответствующего факта.

ВАЖНО! При исчислении срока неиспользования земли следует исключать из него периоды влияния стихийных бедствий, а также действия иных не зависящих от арендатора обстоятельств, ввиду которых он, согласно п. 4 ст.6 ФЗ № 101, не мог использовать участок по прямому назначению.

Также обратите внимание на критерии, по которым определяется факт неиспользования земельного участка сельхозназначения (прописаны в постановлении Правительства РФ «О признаках …» от 23.04.2012 № 369). Так, например, очевидным признаком неиспользования пашни является факт неведения работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, на сенокосе — неосуществление сенокошения, на пастбище — невыпас скота.

Подтверждением факта неиспользования земли могут также служить закустаренность (залесенность) участка пашни, превышающая 15% площади участка, либо заболоченность, составляющая свыше 20% площади участка.

Порядок действий

Если прийти к обоюдному согласию не удалось, нужно готовиться к разрешению спора в судебной инстанции. Основанием для прекращения договора через суд может являться только его нарушение другой стороной. Рассмотрим подробнее порядок действий для урегулирования конфликта.

Уведомление о расторжении договора аренды

Если вы решили обратиться за разрешением спора в суд, то необходимо еще раз уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Уведомление должно быть оформлено в виде претензии. В ней следует изложить причины, по которым вы считаете необходимым данное действие, и выдвинуть требование о расторжении.

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, которое является подтверждением проведения претензионной работы. Без такого подтверждения суд может отклонить исковое заявление.

К претензионной работе лучше привлечь юриста. Еще на стадии принятия решения вы получите консультацию о перспективах вашего дела, сможете сформулировать свою правовую позицию и требования.

В дальнейшем юрист сумеет правильно представить ваши доводы в суде и добиться максимально выгодных условий разрешения спора. Если вы доверите ему представительство, то будете избавлены от посещения инстанций и сэкономите время.

Срок

Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.

Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки.

Госпошлина

Для обращения в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Размер ее будет зависить от стоимости расторгаемого договора и выдвигаемых имущественных требований. Определить точную сумму можно с помощью ст. 333.19 НК РФ.

Можно ли расторгнуть договор аренды земельного участка

Расторжение договора земельного участка – это процедура, связанная с прекращением правоотношений между арендатором и арендодателем по их взаимному согласию, в связи с истечением срока действия соглашения или по иным причинам.

Вы можете расторгнуть договор аренды земельного участка в случаях, установленных законом. Чаще всего правоотношения прекращаются по следующим основаниям:

• в связи с истечением срока аренды;
• один из субъектов правоотношений нарушил договорные условия или обязательства;
• возникла необходимость прекратить отношения.

Односторонний отказ возможен, если имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка. Инициатором прекращения правоотношений может стать как арендодатель, так и арендатор.

Если у вас возникли сложности с расторжением договора аренды земельного участка, обращайтесь к нашим юристам по земельному праву. Мы оценим шансы разрешения вопроса в вашу пользу, поможем правильно составить исковое заявление, расскажем, какие документы потребуются, а также, в случае необходимости, сопроводим вас до получения положительного результата.

По взаимному согласию субъектов

Если вы больше не планируете сдавать во временное пользование или арендовать земельный участок, то вы можете предложить второй стороне прекратить правоотношения. Законодательством допускается расторжение договора аренды земли по взаимному согласию. Для этого достаточно заключить соответствующее соглашение. Это самый легкий способ. Но его используют только в том случае, если стороны не имеют друг к другу претензий.

Если срок аренды не установлен договором, то вам не нужно согласовывать расторжение соглашения со второй стороной. Вам достаточно уведомить ее том, что вы больше не планируете арендовать или сдавать во временное пользование земельный участок. Сделать это надо за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора или раньше (ст.610 ГК РФ). Уведомление направляется в письменном виде, например, вручается второму субъекту под его личную подпись или отправляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Инициатор – арендодатель

По закону, если срок аренды земельного участка не истек, а у вас, как у арендодателя, появилась необходимость прекратить арендные правоотношения, вы можете настаивать на расторжении договора только при наличии установленных договором обстоятельств. Так, прекращение договора аренды земельного участка возможно, если арендатор:

• использует землю не по целевому предназначению;
• своими действиями (бездействиями) причиняет вред окружающей среде, почве;
• не выполняет обязательства, регламентированные договором или ст.45 ЗК РФ;
• длительное время не использовал земельный участок (от 3-х лет);
• возвел на земельном участке самовольную постройку.

Пример из практики:

Гр-н Д. взял в аренду у администрации земельный участок сельскохозяйственного назначения. Мужчина возвел на нем дом и планировал зарегистрировать его. Однако в процессе оформления документов он столкнулся с трудностями. Ему отказали в регистрации частного дома, так как что-то строить на земле нельзя. Кроме этого, муниципалитет потребовал прекращения правоотношений в одностороннем порядке.

Также, вы можете расторгнуть отношения в судебном порядке. Суд примет решение о прекращении соглашения об аренде земельного участка, в том числе сельхозназначения по инициативе арендодателя, если арендатор уклоняется от внесения платежей (больше 2-х раз подряд), своими действиями ухудшает земельный участок или же нарушает условия соглашения (ст.619 ГК РФ).

Инициатор – арендатор

Вы, как арендатор, можете инициировать расторжение договора аренды земельного участка, если у вас на это есть законные основания. Прекращение права аренды земельного участка по инициативе арендатора возможно в случаях, установленных ст.450 ГК РФ.

Основания

Краткое пояснение

Изменение условий соглашения

Вы имеете право настаивать на расторжении договора, если арендодатель изменил условия аренды без вашего согласия

Нарушение договорных обязательств

Неисполнение обязательств, предусмотренных арендным соглашением, нарушение каких-либо отдельных его пунктов арендодателем является основанием для расторжения соглашения в одностороннем порядке

Возникновение обстоятельств, дающих право на односторонний отказ

У арендатора возникли обстоятельства, являющиеся законодательно обоснованными основаниями, по которым допускается одностороннее расторжение договора

Арендатор имеет право заявить об отказе от соглашения в любое время (если в договоре не регламентирован срок его действия). Но для этого нужно за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора направить арендатору соответствующее уведомление.

Расторжение договора арендодателем. Уведомление о расторжении

Арендодатель также может выступать инициатором расторжения договора аренды земельного участка, согласно ст. 619 ГК РФ. В указанной норме предусматривается перечень оснований, по которым данная сторона может обратиться с подобным требованием в судебный орган.

К таковым гражданское законодательство относит следующие обстоятельства:

1. Арендатор использует переданный участок не по назначению (например, вместо выращивания сельскохозяйственной продукции разместил на нем производство).
2. Контрагент использует землю с существенным нарушением правил, обозначенных договором, либо систематически (неоднократно) их нарушает.
3. В процессе использования земли, переданной в аренду, существенно ухудшаются ее свойства (это может случиться при использовании химикатов и пестицидов, наносящих вред почве и ее плодородности, и т. п.).
4. Двукратная (и более) задержка оплаты аренды в соответствии с условиями договора или периодичностью, определяемой графиком арендных платежей.

Договором обозначенный список может дополняться. Более того, стороны могут предусмотреть в соглашении возможность одностороннего расторжения контракта по инициативе арендодателя.

Процедура расторжения через суд — алгоритм действий до обращения в судебный орган

Положения ст. 619, а также п. 2 ст. 452 ГК РФ предполагают, что обращению в суд с требованием о расторжении соглашения должна предшествовать определенная процедура.

Последняя заключается в необходимости прохождения определенных этапов, идущих в следующем порядке:

1. Сторона сделки при наличии оснований, дающих право требовать расторжения контракта (указанных в законе или соответствующем разделе договора), направляет второй стороне предложение о расторжении сделки.
2. У контрагента имеется 30 календарных дней для того, чтобы оценить предложение и либо направить мотивированный отказ, либо согласиться на предложение. Иной срок на рассмотрение также может быть определен условиями сделки или направляемым предложением о расторжении.
3. При наличии согласия стороны заключают соглашение о расторжении. Отсутствие согласия дает инициатору расторжения договора право направления в суд искового заявления с требованием расторгнуть его в судебном порядке.

ВАЖНО! Отсутствие такого предложения до подачи иска будет расценено судом как несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Соответственно, в принятии иска к рассмотрению в этом случае будет отказано.

Уведомление при одностороннем расторжении договора

Процедура одностороннего расторжения договора по основаниям, предусмотренным контрактом, должна быть закреплена сторонами в соответствующем его разделе. По общим правилам она подразумевает направление арендатору уведомления о расторжении договора аренды земельного участка. По прошествии определенного количества дней с момента получения такого уведомления контрагентом договор считается расторгнутым.

В уведомлении, в соответствие с практикой делового оборота и гражданско-правовых отношений, надлежит указать:

• реквизиты адресата;
• реквизиты договора;
• основания для расторжения договора в одностороннем порядке в соответствии с указанными в договоре пунктами (с указанием конкретных нарушений, послуживших поводом для направления уведомления);
• намерение отправителя расторгнуть договор;
• подпись стороны или ее представителя;
• дату составления документа.

Формы документа на законодательном уровне не утверждено, поэтому он может быть подготовлен в произвольном письменном виде.

Соглашение о расторжении договора аренды

Арендные правоотношения, предметом которых выступает обособленный земельный участок, в соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ могут быть прекращены. Делается это в первую очередь по основаниям, которые закреплены гражданским законодательством. В частности, в силу п. 3 ст. 407 ГК РФ одним из оснований для расторжения договора аренды земельного участка является двустороннее соглашение о прекращении обязательств (договора). Это наиболее распространенный способ расторжения рассматриваемого вида контрактов (ввиду его простоты и универсальности).

Содержание соглашения

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка представляет собой документ, подписываемый обеими сторонами и содержащий следующую информацию:

Более подробно ознакомиться с соглашением о расторжении договора можно ознакомиться в нашей статье «Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды». В статье же «Как правильно составить соглашение о расторжении договора (образец)» можно скачать образец данного документа.

Оставьте первый комментарий